Publié le : 16 mars 20215 mins de lecture
En cas de désaccord entre le locataire et le propriétaire, le tribunal doit dans certains cas parvenir à un accord. Les décisions de la Cour sont révolutionnaires pour les décisions et procédures futures. Par exemple, il a été décidé récemment qu’un forfait de service de conciergerie d’urgence ne constitue pas un coût de fonctionnement, qu’une augmentation de loyer devient effective dès son approbation, que la surface habitable soit correcte ou non, et qu’une interdiction générale de stationnement des vélos n’est pas effective dans la plupart des cas.
Coûts administratifs : le service de conciergerie d’urgence doit être supporté par le propriétaire
Les coûts d’un service de conciergerie d’urgence ne font pas partie des coûts de fonctionnement et ne doivent pas être supportés par le locataire. Cela a été clarifié par un arrêt de la Cour fédérale de justice. (BGH, arrêt du 18.12.2019, VIII ZR 62/19). Dans le cas présent, un propriétaire avait inclus un « forfait de service d’urgence » pour le concierge dans le compte des frais de fonctionnement. La somme forfaitaire a été versée au gardien, ce qui a permis de couvrir sa préparation au service d’urgence en cas de perturbations en cas de panne d’électricité, de chauffage ou de rupture de conduite d’eau. Les locataires n’ont pas payé ce poste, parce qu’à leur avis, il ne s’agissait pas de frais de fonctionnement imputables.
Le BGH a donné raison aux locataires. Ces frais sont des frais administratifs que le propriétaire doit supporter. Les frais de conciergerie sont généralement des frais de fonctionnement répartissables, puisque ses tâches sont caractérisées par des intervalles de routine. En outre, ces tâches devaient également être assignées au domaine de la sécurité et de l’ordre. La préparation des services d’urgence fait toutefois partie des activités qui doivent être attribuées à la gestion des biens. Pendant la journée, le propriétaire ou l’administrateur serait disponible à cette fin. Il y a toutefois une exception : si la surveillance concerne les ascenseurs, les coûts d’exploitation sont répartissables. Ce point est expressément mentionné dans l’ordonnance sur les frais de fonctionnement. Bonnes nouvelles pour les bénéficiaires d’allocations logement : augmentation de l’allocation de chauffage.
Augmentation du loyer : meilleure mesure de la taille de l’appartement
Si vous découvrez par la suite que la taille de l’appartement est différente de celle inscrite dans le contrat de location et utilisée comme base pour l’augmentation du loyer, vous ne pouvez pas espérer un remboursement du loyer. La Cour fédérale de justice l’a clairement indiqué dans un arrêt récent (BGH, arrêt du 11.12.2019, VIII ZR 234/18). Dans l’affaire en question, un ancien locataire d’un appartement avait demandé le remboursement du loyer parce que l’appartement n’avait qu’environ 100 mètres carrés au lieu des 113 mètres carrés sur lesquels les documents étaient basés. Cependant, le locataire avait accepté par écrit une demande d’augmentation de loyer, également calculée en fonction de la surface habitable la plus élevée.
La Cour fédérale de justice a maintenant statué que ce consentement était effectif, indépendamment de l’exactitude formelle, c’est-à-dire aussi du nombre correct de mètres carrés. Dans ce contexte, l’Association des locataires de Dresde et de ses environs conseille de mesurer approximativement la surface habitable. Parce qu’il ne suffit pas de douter des informations sur la taille de l’appartement dans la demande d’augmentation de loyer. Le locataire doit expliquer pourquoi il considère que les informations sur la surface habitable du propriétaire sont incorrectes. La Haute Cour fédérale considère qu’il est raisonnable que le locataire mesure grossièrement le logement et soumette également au propriétaire les résultats d’un examen non professionnel.
Jugement : L’interdiction générale de garer des vélos dans la cour n’est pas effective
Dans de nombreuses arrière-cours et caves, il est de pratique courante : le propriétaire émet une interdiction générale de garer des vélos ou des remorques ici. Le tribunal régional de Hanovre (AZ. : 20 S 39/05) a maintenant décidé qu’une telle interdiction complète de la part du propriétaire n’est pas effective.
